Wann endet meine Hausgeldzahlungspflicht beim Verkauf meiner Wohnung?

Die Hausgeldzahlungspflicht des Verkäufers endet mit dem Eintrag des Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch.

Abweichende Vereinbarungen zwischen Erwerber und Veräußerer haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich (AG Herne Urteil vom 16.12.2013 – 28 C 46/13).

Demzufolge haftet der Veräußerer im Außenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft und hat lediglich im Innenverhältnis gegenüber dem Erwerber einen Freistellungsanspruch.

Ich verkaufe meine Wohnung im Laufe des Wirtschaftsjahres. Wem steht das Guthaben aus der Jahresabrechnung zu beziehungsweise wer muss die Nachzahlung leisten?

Laut dem Leitsatz des BGH vom 30.11.1995 (Az. IV ZB 16/95) ist derjenige für fällige Beträge verantwortlich, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer der Wohnung ist. Der Erwerber haftet aber nur in Höhe der sogenannten „Abrechnungsspitze“. Hierbei handelt es sich um den Betrag, der sich daraus errechnet, dass die in der Jahresabrechnung ausgewiesensen Kosten die im Wirtschaftsplan veranschlagten Hausgeldvorausahlungen überseigt. Demzufolge steht dem Erwerber grundsätzlich das Guthaben aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum zu. Gleichwohl muss er auch die Fehlbeträge entrichten.

Wurde in der Teilungserklärung keine Regulierung getroffen, können Erwerber und Veräußerer jedoch privatrechtlich in der Notarurkunde vereinbaren, dass das Jahresabrechnungsergebnis zum Zeitpunkt des Verkaufes getrennt wird.

Da Jahresabrechnung jedoch primär objektbezogen und nicht personenbezogen erstellt werden, muss der Verwalter wegen eines Eigentümerwechsels nicht mehr zeitabschnittsbezogene Abrechnungen erstellen. Demzufolge sind vorab die Kosten mit der zuständigen Hausverwaltung zu klären.