Wann endet meine Hausgeldzahlungspflicht beim Verkauf meiner Wohnung?

Die Hausgeldzahlungspflicht des Verkäufers endet mit dem Eintrag des Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch.

Abweichende Vereinbarungen zwischen Erwerber und Veräußerer haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich (AG Herne Urteil vom 16.12.2013 – 28 C 46/13).

Demzufolge haftet der Veräußerer im Außenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft und hat lediglich im Innenverhältnis gegenüber dem Erwerber einen Freistellungsanspruch.

Ich verkaufe meine Wohnung im Laufe des Wirtschaftsjahres. Wem steht das Guthaben aus der Jahresabrechnung zu beziehungsweise wer muss die Nachzahlung leisten?

Laut dem Leitsatz des BGH vom 30.11.1995 (Az. IV ZB 16/95) ist derjenige für fällige Beträge verantwortlich, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer der Wohnung ist. Der Erwerber haftet aber nur in Höhe der sogenannten „Abrechnungsspitze“. Hierbei handelt es sich um den Betrag, der sich daraus errechnet, dass die in der Jahresabrechnung ausgewiesensen Kosten die im Wirtschaftsplan veranschlagten Hausgeldvorausahlungen überseigt. Demzufolge steht dem Erwerber grundsätzlich das Guthaben aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum zu. Gleichwohl muss er auch die Fehlbeträge entrichten.

Wurde in der Teilungserklärung keine Regulierung getroffen, können Erwerber und Veräußerer jedoch privatrechtlich in der Notarurkunde vereinbaren, dass das Jahresabrechnungsergebnis zum Zeitpunkt des Verkaufes getrennt wird.

Da Jahresabrechnung jedoch primär objektbezogen und nicht personenbezogen erstellt werden, muss der Verwalter wegen eines Eigentümerwechsels nicht mehr zeitabschnittsbezogene Abrechnungen erstellen. Demzufolge sind vorab die Kosten mit der zuständigen Hausverwaltung zu klären.

Die Gurtscheibe eines Rollladens ist der Zugvorrichtung zuzuordnen und steht, soweit anderes nicht vereinbart ist, im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers (AG Würzburg, Beschluss v. 12.04.2016, 30 C 820/15 WEG).

Nach der Auffassung des Gerichts stehen Rollladengurte und Gurtscheiben im Sondereigentum. Zunächst stellt das Gericht klar, dass der Rollladenkasten und der Panzer im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Bei der Zuvorrichtung stellt sich dies jedoch anders dar. Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 1 WEG stehen Bestandteile des Gebäudes im Sondereigentum, die zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehören und die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Dies ist bei einem Rollladengurt der Fall.

Die Zugvorrichtung ist auch kein wesentlicher Bestandteil des Rollladens. Rollladen und Zugvorrichtung lassen sich sehr wohl voneinander trennen und verlieren hierdurch nicht ihren wirtschaftlichen Nutzen, weil sie auch getrennt voneinander und nach Zusammenbau mit jeweilg anderen Panzern bzw. Zugvorrichtungen noch Verwendung finden können. Die Gurtscheibe ist der Zugvorrichtung zuzuordnunen und steht in Ermangelung einer abweichenden Vereinbarung im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Dies ergibt sich daraus, dass die Gurtscheibe auf das jeweilige Gurtband abzustimmen ist. Bei Einbau eines Motors zum Betrieb des Rollladens wird eine Gurtscheibe sogar entbehrlich.

Quelle: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/rollladengurt-und-gurtscheibe-sind-sondereigentum_idesk_PI17574_HI10405087.html

Innentüren innerhalb einer Wohnung stehen im Sondereigentum. Die Wohnungsabschlusstüren sind hingegen vollständig Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für den Farbanstrich. Diesen Regeln unterliegen auch Balkon- und Terrassentüren. Auch die Hauseingangstür sowie Garagentore, sofern sie den Zweck haben, Sondereigentum räumlich vom Gemeinschaftseigentum abzutrennen, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Quelle: https://www.anwalt.de/rechtstipps/wohnungseigentum-weg_055749.html